Paritätische Lebensdauertabelle: Mieterpflichten & Abzüge bei der Wohnungsabgabe

1. Normale Abnutzung vs. übermässige Abnutzung (Art. 267 Abs. 1 OR)

Nach Art. 267 Abs. 1 des Schweizerischen Obligationenrechts (OR) muss der Mieter die Wohnung in dem Zustand zurückgeben, der sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch ergibt. Die 'normale Abnutzung' ist durch den monatlichen Mietzins vollumfänglich abgegolten.

Dazu zählen beispielsweise verblasste Tapeten, leichte Schatten von Bildern an den Wänden, kleine Möbelabdrücke auf Teppichen oder gewöhnliche Gebrauchsspuren an Küchenarmaturen. Für solche Abnutzungen darf der Vermieter keinen einzigen Rappen von der Mietkaution abziehen.

• Normale Abnutzung (keine Mieterhaftung): Schatten von Möbeln/Bildern, altersbedingtes Nachdunkeln von Parkett, kleine Nagellöcher fachgerecht verspachtelt.
• Ausserordentliche Abnutzung (Mieter haftet anteilig): Tiefe Kerben im Parkett, grossflächige Buntstiftzeichnungen von Kindern, Verfärbungen durch Nikotinrauch, Risse in Waschbecken.
• Art. 267a OR: Rügepflicht des Vermieters – Mängel müssen bei der Übergabe sofort oder binnen 2–3 Arbeitstagen schriftlich gerügt werden, sonst gilt die Wohnung als genehmigt.

2. Die wichtigsten Fristen der Lebensdauertabelle im Überblick

Die gemeinsame Lebensdauertabelle des Schweizerischen Hauseigentümerverbands (HEV Schweiz) und des Mieterinnen- und Mieterverbands (MV) gilt vor allen Schweizer Schlichtungsbehörden als massgebender Referenzmassstab. Hier sind die wichtigsten Richtwerte:

• Wandanstrich (Dispersion / Acryl): 8 Jahre
• Tapeten (einfach bis mittel): 10 Jahre
• Teppichböden (mittlere Qualität): 10 Jahre
• Parkettboden Versiegelung / Schleifen: 10 Jahre (das Parkettholz selbst hat eine Lebensdauer von 30–50 Jahren)
• Kühlschrank, Geschirrspüler, Waschmaschine: 10 bis 12 Jahre
• Glaskeramikkochfeld & Backofen: 15 Jahre
• Sanitärkeramik (Lavabo, WC-Schüssel, Badewanne): 30 bis 35 Jahre
• Silikonfugen in Nassräumen: 5 bis 8 Jahre (gelten als typische Wartungsfugen, Unterhalt trägt grundsätzlich der Vermieter)

3. Zeitwertberechnung in der Praxis: Rechenbeispiele

Die Berechnung des Schadensersatzes erfolgt linear nach folgender Formel: Restwert = Anschaffungskosten × (Restlebensdauer ÷ Gesam Lebensdauer).

Beispiel 1: Ein Mieter beschädigt beim Auszug eine Wand mit tiefen Kratzern. Das Zimmer wurde vor genau 6 Jahren frisch gestrichen. Die Lebensdauer beträgt 8 Jahre. Die verbleibende Restlebensdauer ist 2 Jahre (2 ÷ 8 = 25 %). Kostet der Neuanstrich 800 CHF, beträgt der maximale Mieteranteil 200 CHF (25 % von 800 CHF). Die restlichen 600 CHF muss der Vermieter tragen.

Beispiel 2: Wurde die Wand vor mehr als 8 Jahren gestrichen, ist die Lebensdauer vollständig abgelaufen (Restwert = 0 CHF). Der Mieter muss selbst bei Verunreinigungen keinen Kostenbeitrag leisten, da der Vermieter ohnehin zur turnusgemässen Renovierung verpflichtet wäre.

4. Das Abnahmeprotokoll: Wann unterschreiben und wie Vorbehalte angebracht werden

Bei der Wohnungsabgabe legt die Verwaltung ein Rückgabeprotokoll vor. Wer dieses Dokument vorbehaltlos unterschreibt, anerkennt die aufgeführten Punkte rechtlich verbindlich als eigene Schuldanerkennung.

Sind Sie mit einem Mangel oder der Kostenübernahme nicht einverstanden, unterschreiben Sie niemals blanko. Vermerken Sie handschriftlich neben Ihrer Unterschrift: 'Unterschrieben nur als Bestätigung der Anwesenheit; Mängel und Kostenübernahme ausdrücklich bestritten bzw. unter Vorbehalt der Zeitwertprüfung nach Lebensdauertabelle'.

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