Gartenpflege bei Wohnungsabgabe: Kleiner Unterhalt vs. Vermieterpflicht nach Art. 256/259 OR

1. Was gehört mietrechtlich zum 'kleinen Unterhalt' des Gartens? (Art. 259 OR)

Wird eine Gartenwohnung oder ein Reihenhaus mit Gartenanteil gemietet, regelt Art. 259 OR in Verbindung mit Art. 256 OR die Instandhaltung. Sofern im Mietvertrag keine zulässigen Sondervereinbarungen getroffen wurden, ist der Mieter lediglich für gewöhnliche, einfache Gartenarbeiten verantwortlich, die ohne Fachkenntnisse und ohne kostspielige Spezialmaschinen ausgeführt werden können.

Kommt es beim Auszug zum Streit, versuchen viele Verwaltungen, eine vollständige landschaftsgärtnerische Runderneuerung auf die Kaution des Mieters abzuwälzen. Vor den Zürcher Schlichtungsbehörden halten solche Forderungen jedoch regelmässig nicht stand, wenn der Mieter die elementaren Grundarbeiten nachweisen kann.

• Inbegriffen im kleinen Unterhalt: Rasenmähen während der Vegetationsperiode, Jäten von Unkraut in Rabatten, Moos- und Unkrautentfernung auf Sitzplätzen, leichtes Stutzen verblühter Stauden.
• Nicht geschuldet durch den Mieter: Professioneller Kronenschnitt grosser Laubbäume, Wurzelfräsen, Sanierung von Wühlmausschäden, Neubepflanzung verdorrter Thujahecken infolge altersbedingter Überalterung.
• Kostenkriterium: Arbeiten, die besondere Fachkunde erfordern oder ein Sicherheitsrisiko bergen (Arbeiten auf hohen Leitern), fallen grundsätzlich in den Verantwortungsbereich des Vermieters.

2. Die 4 Hebel für eine beanstandungsfreie Gartenabgabe

Immobilienschätzer und Verwaltungsexperten prüfen Gärten bei der Wohnungsübergabe primär nach dem optischen Pflegegrad. Mit vier gezielten Massnahmen stellen Sie den Zustand 'sauber und vertragsgemäss' her, ohne tagelang schwere Gartenarbeit zu verrichten:

• 1. Rasenkanten stechen (Dauer: ca. 30 Minuten): Stechen Sie mit einem Spaten eine saubere, gerade Kante zwischen Rasenfläche und Gartenplatten oder Rabatten. Dies erzeugt sofort einen geometrisch gepflegten Gesamteindruck.
• 2. Rindenmulch-Methode auf Beeten: Jäten Sie sichtbaren Löwenzahn und Wuchergräser grob aus und bringen Sie eine 4 bis 5 cm dicke Schicht frischen Rindenmulch aus. Das unterdrückt Unkrautsamen, riecht frisch nach Waldboden und lässt Beete wie frisch von einer Gartenbaufirma angelegt wirken.
• 3. Fugenreinigung auf Steinplatten: Terrassenplatten dürfen keine dichten Moos- oder Graspolster in den Ritzen aufweisen. Ein mechanischer Fugenkratzer oder ein Hochdruckreiniger mit Flächenreiniger-Aufsatz schafft hier in kurzer Zeit Abhilfe.
• 4. Rückschnitt von Gehwegen: Äste und Sträucher dürfen Gehwege, Gartenbeleuchtungen oder Hauszugänge nicht blockieren (Lichtraumprofil freihalten).

3. Lebensdauertabelle für Gartenelemente: Zäune, Rasen und Bepflanzung

Wurde der Garten durch spielende Kinder, Haustiere oder Vernachlässigung beschädigt, greift auch im Aussenbereich die Paritätische Lebensdauertabelle von HEV und Mieterverband. Der Mieter muss niemals den Neuwert ersetzen:

• Holzzäune (druckimprägniert): Lebensdauer 15 Jahre – nach 15 Jahren ist der Restwert 0 CHF.
• Metallzäune / Maschendrahtzaun: Lebensdauer 25 bis 30 Jahre.
• Rasenfläche (Neuanlage nach Übernutzung): Lebensdauer 8 bis 10 Jahre. Bei punktuellen Schadstellen genügt kostengünstige Nachsaat statt Gesamterneuerung.
• Einjährige Blumen & Stauden: Gelten als Mietersache bei Pflanzung, müssen bei Auszug jedoch nicht ersetzt werden, sofern der Boden gejätet übergeben wird.

4. Kautionsstreitigkeiten abwehren: Protokollierung & Rügefrist

Viele Vermieter halten nach dem Auszug mehrere tausend Franken Kaution zurück, mit dem Verweis auf angebliche 'Gartenverwahrlohsung'. Hier schützt Sie das Schweizer Mietrecht durch strenge Formvorschriften:

Nach Art. 267a OR muss der Vermieter Mängel bei der Abnahme sofort prüfen und dem Mieter unverzüglich rügen. Wird das Abnahmeprotokoll nicht unterschrieben oder werden Gartenmängel erst Wochen nach der Schlüsselübergabe gemeldet, ist der Vermieter mit seinen Ansprüchen nach Art. 267a Abs. 2 OR in der Regel verwirkt.

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